针对您提出的“租赁期限不能超过20年对吗”的问题，结合法律规定，以下为您明确核心结论及不同情形的处理方式。
租赁期限由双方约定，但最长不得超过二十年，超过部分无效。
1. 若租赁合同中租赁期限直接约定超过二十年：超过二十年的部分无效，双方仅需履行前二十年的租赁权利义务，超过部分的约定不具有法律约束力。
2. 若租赁期限届满后双方续订租赁合同：续订的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年，若续订后总期限（原期限+续订期限）超过二十年，超过部分同样无效。
3. 若合同未明确约定租赁期限（不定期租赁）：双方可随时解除合同，但需提前合理期限通知对方，不受二十年期限限制。
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针对租赁期限问题，以下为您列举可能影响处理的特殊情况及例外情形。
1. 特殊类型租赁的期限规定：例如，土地使用权租赁的最长期限需遵循土地管理相关法律，如国有建设用地使用权租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限（如住宅70年、商业40年），与普通租赁合同的二十年期限不同，此类特殊租赁需优先适用专项法律规定。
2. 不定期租赁的例外：若租赁合同未明确约定期限，视为不定期租赁，双方可随时解除合同，不受二十年期限限制，但需提前合理期限通知对方（如租赁房屋需提前1个月通知），此类情形下租赁关系的稳定性较弱，需注意及时补签期限明确的合同。
3. 合同无效后的处理例外：若租赁合同因超期被认定部分无效，已履行的超期部分租金，法院可能根据公平原则酌情调整，而非直接全额返还，具体需结合双方过错程度及实际使用情况判定。
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针对租赁期限问题，以下为您列举常见的错误操作，帮助您避免踩坑。
1. 忽视期限审查直接签约：部分承租人或出租人未仔细核对合同期限，签订超过二十年的合同，导致超过部分无效，后期可能因租赁权稳定性产生纠纷。
2. 续订合同未重新明确期限：租赁期满后，双方仅口头约定续租，未签订书面合同明确期限，若续租时间与原合同叠加超过二十年，超过部分无效，易引发租金或租赁物返还争议。
3. 超期后仍按原合同履行：明知合同期限超过二十年，仍继续按超期条款支付租金或使用租赁物，可能导致额外经济损失，且超期部分的权利不受法律保护。
若您已出现上述错误操作，建议及时联系律师评估风险，制定补救措施。
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针对“租赁期限不能超过20年”的核心结论，以下结合具体法律依据进行详细分析。
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条（2020年版本）规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 您的问题聚焦租赁期限的法定上限，该条款明确了租赁合同的最长期限为二十年，这是法律对租赁关系稳定性的强制性规定，无论双方如何约定，超过二十年的部分均属无效。例如，若您签订了一份25年的租赁合同，前二十年有效，后五年无效，您仅需履行前二十年的租金支付义务，出租方也仅需在前二十年保障您的租赁权。

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